Etre propriétaire d’un bien immobilier dans lequel vous souhaitez placer des locataires n’est parfois pas de tout repos. Le retard de paiement ou pire, les impayés de loyers peuvent mettre en difficulté certains propriétaires qui n’hésitent pas à opter pour une assurance afin de se prémunir. On a tendance à penser que les bailleurs vivent dans une situation prospère et ne sont pas à un loyer près, mais il s’agit bien souvent pour eux d’un investissement dont les revenus demeurent indispensables à leur vie quotidienne.

En cas de retard de paiement ou d’impayés, les difficultés financières qui en résultent peuvent être critiques, notamment lorsque les loyers perçus représentent une part importante de leurs ressources ou couvrent le remboursement d’un emprunt. Cela n’exclut pas pour autant les bailleurs ayant des revenus plus sûrs et confortables disposant d’un patrimoine locatif suffisamment important pour mutualiser le risque d’impayés. Bien souvent en ce cas, la caution suffit à garantir le paiement des loyers, pourvu qu’elle soit solvable.

Il est conseillé pour les bailleurs de souscrite à une assurance ad hoc dite où l’assurance dite garantie des loyers impayés (GLI). Le propriétaire a la possibilité de souscrire un contrat à titre individuel auprès d’un assureur. S’il ne gère pas lui-même son bien, il suffit pour lui d’adhérer au contrat groupe souscrit par le gestionnaire de son bien immobilier (agent immobilier, notaire etc.). Cette dernière option présente l’avantage d’être moins chère et plus complète que celle accessible en direct, même si son coût s’ajoute à celui de la gestion locative. Notons par ailleurs que les cotisations d’assurance loyers impayés sont déductibles des revenus fonciers (selon les conditions). Il est néanmoins interdit de cumuler une assurance loyers impayés avec une caution, sauf si le locataire est un étudiant ou un apprenti (article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989).

Assurance Loyers Impayés

Certaines conditions sont particulièrement nécessaires et communes à toutes les garanties loyers impayés : pour que le bailleurs puisse en bénéficier, le locataire doit être particulièrement solvable. Les conditions générales d’obtention imposent une sélection particulièrement minutieuse privilégiant les salariés en contrat à durée indéterminée dont les revenus représentent au moins trois fois le montant du loyer garanti, charges et taxes comprises. Cette responsabilité n’incombe pas à l’assureur mais bel et bien au bailleur : il doit s’assurer que son futur locateur présente toutes les garanties et les critères demandés.

Dans le cas contraire, la demande d’indemnisation du bailleur lors d’un incident peut être refusée : il est donc primordial d’avoir connaissance de la situation du futur locataire, même lorsque le bailleurs a délégué la gestion de son bien au contrat de groupe. Il est en outre possible de s’assurer pour une location en cours, pourvu que le locataire soit à jour de ses loyers et charges. L’assureur se réserve ainsi le droit de vérifier si la situation du locataire ne comporte pas d’antécédents négatifs en terme de sinistre ou de retard de paiements.

Il convient en somme de sélectionner la formule d’assurance adéquat avec une grande minutie : si la garantie de base comprend la plupart du temps la couverture des charges, taxes et loyers impayés ainsi que les frais de procédure, elle n’est pour autant pas illimitée. Il convient de choisir un contrat avec une durée d’indemnisation maximale ou d’indiquer un plafond d’indemnisation au-delà duquel les loyers impayés ne seront plus couverts. Doivent également être envisagés dans le contrat les frais de procédure amiable ou judiciaire engagés contre le locataire. Certaines options peuvent être aménagées, comme la prise en charge du déménagement du locataire s’il est effectif dans les quatre mois suivant le premier terme impayé.

Une protection juridique peut en outre être envisagée dans la constitution du contrat ou une garantie dégradation immobilière couvrant les détériorations commises par le locataire et constatées à son départ. Une option qui a du sens puisqu’un lourd impayé est accompagné dans 60% des cas de dégradations. Attention toutefois aux délais d’indemnisation puisque la prise en charge des loyers impayés n’intervient souvent qu’à partir du troisième ou quatrième mois suivant celui du premier impayé avec effet rétroactif au premier jour du sinistre, une donnée à prendre en compte pour les bailleurs ayant des échéances d’emprunt à rembourser.

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